お金を貯める・増やす・守る不動産に関する基礎知識


容積率【建築基準法】

容積率【建築基準法】

  • 容積率とは・・・・・・
    容積率は延べ面積をの敷地面積に対する割合を%で表したもの。
    容積率=建築物の延べ面積÷敷地面積

    なお、容積率は用途地域別に最高限度が設けられている。

  • 前面道路幅員の制限
    容積率は前面道路の幅員によって規制を受ける。
    12m以上の幅の道路に接する場合、都市計画図に示された指定容積率がその敷地の基準容積率となる。

    12m未満の幅の道路に接する敷地の場合、以下のいずれか小さい方が基準容積率となる。

    第1種・第2種低層住居専用地域:前面道路の幅×0.4
    上記以外の住居系用途地域:前面道路の幅×0.4(0.6)
    住居系以外の用途地域・用途地域の指定のない区域:前面道路の幅×0.6(0.4・0.8)

    例えば、前面道路の幅が4mの道路に接する第1種低層住居専用地域の場合は、

    4×0.4×100=160%

    となり、指定容積率が160%未満であれば指定容積率を基準容積率とし、指定容積率が160%以上であれば320%を基準容積率とする。

  • 容積率の緩和
    一定の条件を満たす場合、容積率が緩和される
    駐車場など
    地下室付住宅
    マンション等の共同住宅の共用の廊下・階段
    その他
  • 建築物の敷地が容積率の異なる地域にわたる場合
    加重平均により容積率が算出される。
  • 高さの制限
    第1種低層住居専用地域・第2種低層住居専用地域内の建築物には都市計画によって高さの制限が定められている。
    その他、斜線制限・天空率による制限などがある。
  • その他の規制
    建築物が(準)防火地域内外にわたる場合は、その建築物に対しては(準)防火地域の規制が適用される。
posted by towar at 22:40

不動産の価格

不動産の価格は、その利用目的により使用される価格が異なる。
一般的に利用される価格は4種類または5種類あり、それぞれ一物四価・一物五価と呼ばれる。

  • 一物四価:実勢価格・公示価格・路線価・固定資産税評価額
  • 一物五価:実勢価格・公示価格・路線価・固定資産税評価額・基準地価格
名称 内容 所轄 基準日 発表時期
実勢価格 時価とも言われる。
実際に売買される取引価格。
公示価格 地価公示法に基づき、毎年一回公示する標準地における単位面積あたりの正常な価格。
一般の取引価格の指標・公共事業用地取得のための補償額算定などの基準に利用される。
国土交通省 1月1日 3月末
路線価 主要な道路に面した1m2あたりの評価額。
相続税や贈与税の算定基準として用いられる。
公示価格のほぼ80%を目安に算出。
国税庁 1月1日 8月
固定資産税評価額 固定資産税・不動産取得税などの計算の基となる評価額。
公示価格の70%の水準になるように調整されている。
市町村 1月1日 3月末
3年に一度見直し
基準地価格 都道府県知事が選択した基準値の標準価格。 都道府県 7月1日 9月末
posted by towar at 02:49

青色申告

不動産所得・事業所得・山林所得に関する事業を行うものが受けられる税務上の優遇措置。
一定の帳簿を備え、自主的に正しい申告をする必要がある。

青色申告をするためには、不動産所得・事業所得・山林所得を生じる事業を行っている必要がある。
税務署長の承認をあらかじめ受けていることも必要。
さらに、税法が定める決算書類を備え、適正な記帳・決算を行いこれに基づいて申告をしなければならない。

青色申告の申請は、青色申告の承認を受けようとする年の3月15日までに行わなければならない。
ただし、新規の事業を開始したものは、業務開始2ヶ月以内であれば、申告することもできる。

青色申告の特典としては、主に次の2つの特典がある。

  • 青色申告特別控除額の控除
  • 青色事業専従者給与

青色申告特別控除は不動産所得・事業所得から一定額(青色申告特別控除額)を控除することができる。
つまり、青色申告特別控除額の分だけ所得が低かったとみなされるわけである。
その結果、所得税がやすくなる。

正規の簿記をした場合とそうでない場合で青色申告特別控除額は異なる。
正規の簿記をした場合は65万円、それ以外の場合は10万円である。

青色事業専従者給与とは、青色申告者が青色申告者の事業で働く生計が同一である配偶者・親族に支払った給与を必要経費に入れることが出来る制度である。
つまり、青色事業専従者給与のぶんだけ所得が低いことになり、所得税が減免されるわけである。

ただし、青色事業専従者給与として認められるには以下の要件を満たさなければならない。

  • その給与の額が労働の対価として妥当である事
  • 原則として6ヶ月以上従事期間があること
  • 不動産所得の場合、事業的規模であること
  • ・・・・・・

その他の特典としては

  • 貸倒引当金その他の引当金の計上
  • 準損失の繰越控除、繰戻し還付
  • 推計課税の不適用
  • 小規模事業者の現金主義の適用

などがある。

posted by towar at 01:17

固定資産の交換を行った場合の課税の特例

一年以上所有する固定資産を(誰か別に人に)一年以上所有された同種の固定資産と交換した場合、交換した部分の全額について課税が繰り延べられる。
つまり譲渡所得の所得税が免除される。

  • 譲渡した資産の直前の用途と同じ用途に供する必要がある。
  • 同種の固定資産とは資産とは土地と土地、建物と建物のように互いに同じ種類の資産のことである。
  • 借地権は土地の種類に含まれる。
  • 交換目的のために取得された固定資産は適用外である。
  • また、交換する資産の時価の差額が20%以内になければならない。

【例】

  • 相続により取得した宅地をマンションマンション建設のための敷地として確保していたが、不動産業者の販売用住宅地と交換した。
    この場合は、交換前後の用途がことなるのでこの特例は認められない。
posted by towar at 22:18

建ぺい率【建築基準法】

  • 建ぺい率とは・・・・・・
    建築面積の敷地面積の割合を百分率(%)で表したもの
    建ぺい率=建築物の建築面積÷敷地面積
  • 建ぺい率の最高限度
    建ぺい率は用途地域ごとに最高限度が定められている。
    例えば、商業地域では80%までと決まっている。
  • 建ぺい率の緩和
    建ぺい率は一定の条件を満たすと緩和される。
    特定行政庁が指定する角地では上記最高限度に10%加算。
    建ぺい率が80%の地域外で、防火地域内にある耐火建築物は10%加算。
    二つとも満たす場合は20%加算。
  • 建ぺい率の制限がないもの
    下記の場合には建ぺい率の制限がない
    建ぺい率が80%の地域内、かつ、防火地域内にある耐火建築物
    派出所・公衆便所等
    公園・広場・道路・川等の内にある建築物で、特定行政庁が安全上・防火上および衛生上支障がないと認めて許可したもの
  • 複数の用途地域にまたがる場合
    建築物の敷地がことなる建ぺい率の制限地域にまたがる場合は、加重平均による建ぺい率が使用される。
  • 敷地が防火地域内外にわたる場合
    建築物の敷地が防火地域の内外にわたる場合で、その敷地内の建築物の全部が耐火建築物であるときは、その敷地は、すべて防火地域内にあるものとみなされる
posted by towar at 17:34

都市計画税

  • 都市計画税とは・・・・・・
    下水道事業や街路事業をはじめとする都市計画事業や土地区画整理事業などにようする費用に充てるため、市街化区域内の土地や家屋に対して市町村が課税する地方税。
  • 納税義務者
    原則、固定資産課税台帳および償却資産課税台帳に所有者として1月1日現在登録されているもの。
  • 納税方法
    固定資産税と一緒に納める。
  • 税額
    課税標準額×税率

    税率は自治体が制定する。
    上限は0.3%

    課税標準額は住宅用地の場合は固定資産税評価額が用いられるが住宅用地は特例措置がある。
    家屋の場合は固定資産税評価額が用いられる。
posted by towar at 12:36

固定資産税

固定資産税とは、土地・家屋などに対して市町村が課税する税金である。

  • 納税義務者(税金を納める人)
    原則、固定資産税台帳および償却資産課税台帳に所有者として1月1日現在登録されているものが納税義務者となる。
    つまり、1年の途中で不動産を売却しても固定資産税は払わなければならない。
  • 納税方法
    市町村から通知を受けた税額を、4月・7月・12月・翌年2月の4回に分割して納付。
    一括納付も可能。
  • 税額
    課税標準額×1.4%

    課税標準額には固定資産税評価額が用いられる。
    固定資産税評価額の評価替えは、基準年度(3年)ごとに行われる。

  • 住宅用地の場合の特例
    住宅用地の課税標準は、200m2までは小規模住宅用地として固定資産税評価額の6分の1の価額に軽減される。
    200m2を超える場合も特例アリ。
  • 新築住宅の場合の特例
    所定の新築住宅については、新築後3年間、3階建以上の中高層耐火建築住宅の場合には5年、120m2までの部分の税額が2分の1に軽減される。
posted by towar at 14:12

都市計画法にかんするあれこれ2【開発許可制度】

  • 開発許可制度とは
    都市計画区域内または準都市計画区域内で開発行為を行おうとするものは、原則、都道府県知事の許可を得なければならないという制度。
  • 許可不要行為
    一定の範囲内の開発行為は許可を必要としない。

【許可不要なおもな開発行為の範囲】

場所 規模
市街化区域 市街化区域 1,000m2未満
三大都市圏 500m2未満
都道府県の条例で区域指定 300m2未満まで引き下げ可能
区分区域が定められていない都市計画区域内・準都市計画区域内 3,000m2未満
市街化区域以外の区域 農林漁業用の政令で定める建築物またはこれらの業務を営むものの住宅を建築するためのもの
都市計画区域および準都市計画区域以外の区域 1ha未満
鉄道施設・社会福祉施設・医療施設・学校・変電所などの公益上必要な建築物を建築するためのもの
公共施設・公的機関が行う開発行為など
posted by towar at 00:57

都市計画法にかんするあれこれ

  • 都市計画法とは
    都市の健全な発展と秩序ある整備を行うため、都市計画に関する基本的な事項を定めた法律。
  • 都市計画区域
    一体の都市として総合的に整備・開発・および保全する必要がある区域について、都道府県が都市計画法に基づいて定める区域。
  • 準都市計画区域
    都市計画区域外ににおいて、現在、相当数の建築・開発行為が行われまたはその見込みがある場合、土地利用を規制しなければ、将来、一定水準以上のまちづくりに支障が生じる恐れがある区域について市町村が指定したものを準都市計画区域という。
  • 区域区分
    都市計画区域の無秩序な市街化の防止と計画的な市街化を行うため、都道府県は市街化区域と市街化調整区域を指定する事ができる。
  • 市街化区域
    すでに市街化を形成している区域および、概ね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を行うべき区域の事。
  • 市街化調整区域
    市街化を抑制すべき区域の事。
  • 地域地区
    土地の利用に関して、将来にわたる土地の利用法についてとり決め区分したもの。
    用途地域・特別用途地域・高度地区などがある
  • 用途地域
    都市計画区域・準都市計画区域における地区地域の一つ。
    12に分類され、建築基準法により建築物の用途、容積率、建ぺい率、高な等の規制された地域。
posted by towar at 00:43

定期借地権あれこれ

  • 一般定期借地権
    存続期間50年以上の借地権。
    契約期間満了で借地権が消滅し、土地を更地にして返還する。
  • 建物譲渡特約付借地権
    借地権設定30年以上経過後に建物を譲渡して借地関係を終了する。
  • 事業用借地権
    事業用建物(非居住用)の所有を目的とするもので、期間の満了で借地関係は終了。
    原則、更地で返還。
一般定期借地権 建物譲渡特約付借地権 事業用借地権
存続期間 50年以上 30年以上 10年以上
20年以下
契約方式 公正証書等の書面 規定なし 公正証書
特徴

(1)契約更新がない
(2)建物再築による存続期間延長がない
(3)建物買取請求権がない

以上特約で定める

借地上の建物を借地権設定者に売却する旨を定める事ができる (1)契約更新がない
(2)建物再築による存続期間延長がない
(3)建物買取請求権がない

以上法律で定められている

期間満了時の返還形態 原則、更地 地主は借地人から建物を買い取る 原則、更地
posted by towar at 23:42

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